PCCC cho nhà ở cho thuê 5 tầng, 990m²/sàn: Cần chuẩn bị những gì?
Xây nhà 5 tầng, diện tích 990m² mỗi sàn để kinh doanh cho thuê là một dự án có quy mô khá lớn — tổng diện tích sàn xây dựng lên tới gần 5.000m². Với quy mô này, công trình gần như chắc chắn thuộc diện phải làm đầy đủ hồ sơ PCCC theo quy định hiện hành, chứ không đơn thuần chỉ là trang bị vài bình chữa cháy như nhà trọ nhỏ lẻ. Bài viết dưới đây hệ thống hóa những việc cần làm, theo đúng quy định tại Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ cùng Nghị định 105/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2025, thay thế Nghị định 136/2020/NĐ-CP).
1. Xác định đúng loại hình công trình
Trước khi làm bất cứ thủ tục nào, cần xác định rõ công trình sẽ được xếp vào nhóm nào, vì mỗi nhóm có yêu cầu khác nhau:
- Nhà ở nhiều căn hộ / chung cư mini cho thuê: nếu các tầng được chia thành các căn hộ khép kín (có bếp, vệ sinh riêng) để cho thuê dài hạn.
- Nhà trọ, phòng cho thuê: nếu chia thành nhiều phòng nhỏ cho thuê, dùng chung công trình phụ.
- Nhà ở kết hợp kinh doanh: nếu có thêm mặt bằng kinh doanh, dịch vụ ở tầng trệt.
Với diện tích 990m²/sàn, dù thuộc nhóm nào thì công trình cũng vượt xa các ngưỡng "quản lý cơ bản" và rơi vào nhóm phải thẩm định thiết kế PCCC nghiêm ngặt nhất.
2. Công trình có bắt buộc thẩm duyệt thiết kế PCCC không?
Điều này có nghĩa là không thể chỉ tự trang bị thiết bị chữa cháy rồi vận hành — bản vẽ thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện, cấp thoát nước phải được tích hợp giải pháp PCCC ngay từ đầu và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Quy trình thực hiện từ thiết kế đến khi cho thuê
- Thiết kế cơ sở có lồng ghép giải pháp PCCC: đơn vị thiết kế (nên có chứng chỉ hành nghề thiết kế PCCC) lập hồ sơ thiết kế bao gồm giải pháp thoát nạn, ngăn cháy lan, hệ thống báo cháy – chữa cháy, chống tụ khói.
- Nộp hồ sơ thẩm định thiết kế PCCC tại cơ quan Công an (theo mẫu PC11–PC14 quy định tại Nghị định 105/2025/NĐ-CP), có thể nộp tích hợp cùng hồ sơ thẩm định thiết kế xây dựng.
- Được cấp văn bản thẩm định/chứng nhận thẩm duyệt thiết kế PCCC — đây là điều kiện bắt buộc để được cấp phép xây dựng và thi công.
- Thi công đúng theo thiết kế đã được thẩm duyệt. Mọi thay đổi so với thiết kế gốc (thêm phòng, đổi công năng, đổi vật liệu ngăn cháy...) đều phải điều chỉnh hồ sơ.
- Kiểm tra PCCC sau khi hoàn thiện, theo mẫu PC15–PC18. Từ 01/7/2026, với công trình đã thẩm định thiết kế, chủ đầu tư được tự tổ chức nghiệm thu theo mẫu quy định thay vì phải chờ cơ quan Công an trực tiếp nghiệm thu (nên cập nhật hướng dẫn cụ thể tại thời điểm triển khai vì đây là quy định còn khá mới).
- Chỉ khi có văn bản nghiệm thu/chấp thuận kết quả nghiệm thu, công trình mới được đưa vào khai thác cho thuê.
4. Các hạng mục hệ thống PCCC cần có
Với quy mô 5 tầng gần 5.000m² sàn dùng cho lưu trú, hồ sơ thiết kế thường phải bao gồm:
Giải pháp thoát nạn
- Tối thiểu 2 lối thoát nạn/cầu thang thoát hiểm cho mỗi tầng (trừ trường hợp diện tích và số người ở dưới ngưỡng cho phép 1 lối thoát nạn theo QCVN 06).
- Cầu thang bộ thoát hiểm có buồng thang kín hoặc hở phù hợp quy chuẩn, có áp suất dương/hút khói nếu bắt buộc.
- Đèn chiếu sáng sự cố, đèn EXIT chỉ dẫn thoát nạn tại hành lang, cầu thang.
Ngăn cháy, chống cháy lan
- Tường, sàn, cửa ngăn cháy giữa các khu vực, giữa buồng thang với hành lang.
- Bịt kín các lỗ xuyên sàn, xuyên tường kỹ thuật bằng vật liệu chống cháy.
Hệ thống báo cháy tự động
- Tủ trung tâm báo cháy, đầu báo khói/nhiệt tại từng phòng, hành lang, khu kỹ thuật.
- Nút ấn báo cháy khẩn cấp, chuông/còi báo động toàn tòa nhà.
Hệ thống chữa cháy
- Họng nước chữa cháy vách tường tại mỗi tầng, bể/trạm bơm chữa cháy (kể cả bơm dự phòng) đáp ứng lưu lượng, áp lực theo tính toán thủy lực.
- Bình chữa cháy xách tay bố trí tại mỗi tầng, mỗi khu vực theo định mức.
- Cân nhắc hệ thống sprinkler tự động nếu quy mô, công năng yêu cầu theo QCVN 06.
Hệ thống điện và chống sét
- Aptomat riêng cho từng phòng/căn hộ, dây dẫn đi trong ống gen chống cháy, chống quá tải.
- Hệ thống chống sét, tiếp địa an toàn.
Chống tụ khói, hút khói
- Với nhà cao tầng, cần giải pháp hút khói hành lang, buồng thang hoặc tăng áp cầu thang theo tính toán.
Tổ chức lực lượng và phương án
- Thành lập đội PCCC cơ sở, huấn luyện nghiệp vụ định kỳ.
- Lập phương án chữa cháy trình cấp có thẩm quyền phê duyệt (UBND cấp xã/phường hoặc cơ quan Công an tùy phân cấp).
- Nội quy, biển cấm lửa, sơ đồ chỉ dẫn thoát nạn niêm yết tại các tầng.
5. Hồ sơ pháp lý cần chuẩn bị
- Giấy phép xây dựng (đã tích hợp yếu tố PCCC trong thiết kế cơ sở).
- Văn bản thẩm định/chứng nhận thẩm duyệt thiết kế PCCC.
- Bản vẽ hoàn công các hạng mục liên quan PCCC.
- Biên bản nghiệm thu PCCC.
- Phương án chữa cháy được phê duyệt.
- Hồ sơ quản lý, theo dõi hoạt động PCCC (nhật ký kiểm tra, bảo trì thiết bị).
- Bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc — theo Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP, nhà chung cư từ 5 tầng trở lên thuộc diện bắt buộc phải mua loại bảo hiểm này.
6. Vận hành sau khi đưa vào cho thuê
PCCC không dừng lại ở lúc nghiệm thu. Trong quá trình khai thác cho thuê, cần duy trì:
- Kiểm tra, bảo trì định kỳ hệ thống báo cháy, chữa cháy, máy bơm, bình chữa cháy.
- Diễn tập phương án chữa cháy, thoát nạn theo định kỳ đã đăng ký.
- Không tự ý thay đổi công năng, ngăn chia thêm phòng làm ảnh hưởng đến lối thoát nạn đã được thẩm duyệt.
- Nhắc nhở người thuê tuân thủ nội quy an toàn điện, không đun nấu, thắp hương ở khu vực có nguy cơ cháy cao.
7. Rủi ro nếu không tuân thủ
Kết luận
Với quy mô 5 tầng, 990m²/sàn (~4.950m² sàn), công trình nhà ở cho thuê của bạn thuộc diện bắt buộc thẩm duyệt thiết kế PCCC và nghiệm thu PCCC trước khi hoạt động, theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Việc lồng ghép giải pháp PCCC ngay từ bước thiết kế (thay vì bổ sung sau khi xây xong) sẽ giúp tiết kiệm chi phí cải tạo, rút ngắn thời gian thẩm duyệt và tránh rủi ro pháp lý. Nên làm việc với đơn vị tư vấn thiết kế và thi công PCCC có đủ năng lực, chứng chỉ hành nghề để đảm bảo hồ sơ được duyệt ngay từ lần trình đầu tiên.
Lưu ý: Bài viết mang tính chất tham khảo dựa trên quy định hiện hành. Do quy định PCCC (đặc biệt các mốc áp dụng Nghị định 105/2025/NĐ-CP giai đoạn 2025–2026) có thể được hướng dẫn chi tiết thêm theo từng địa phương, nên đối chiếu với cơ quan Cảnh sát PCCC nơi công trình tọa lạc trước khi triển khai.